配多多深圳发布城市更新新规！这类旧改，出售型保障房可按比例调整为商品房

6月20日，记者在深圳市住房和建设局官网看到，《深圳市拆除重建类城市更新单元保障性住房配建规定》（简称《规定》）正式发布，《规定》将于6月24日起实施，有效期5年。

《规定》明确了两种保障性住房移交建设模式：一、城市更新单元优先将配建的保障性住房建筑面积折算成独立成宗的保障性住房用地无偿移交政府，由政府按照有关规定组织开发建设。二、不移交保障性住房用地的，由城市更新项目实施主体在已出让的开发建设用地实施过程中与商品住房一并建设，建设完成后无偿移交给政府或政府指定机构。

在保障性住房配建比例方面，《规定》明确，配建比例按照城市更新单元改造类型结合保障性住房配建空间范围图明确的分类地区确定，一、二、三类地区的保障性住房配建基准比例分别为20%、18%、15%。在移交面积和地价方面，《规定》明确，移交保障性住房用地面积应当先测算保障性住房建筑面积，再按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算确定。值得关注的是，《规定》明确，在《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》施行前，城市更新单元规划已审批通过且未开工的城市更新单元，若城市更新单元规划中已明确配建的保障性住房为出售型保障性住房，申报主体或实施主体可将出售型保障性住房建筑面积的40%调整为商品住房，其余60%按照城市更新单元规划居住用地的平均容积率折算成用地无偿移交政府，用地面积原则上不小于3000平方米。上述调整按照城市更新单元规划非强制性内容的修改程序申请规划修改。申报主体或实施主体也可将城市更新单元配建的出售型保障性住房建筑面积的50%调整为商品住房，其余50%调整为配租型保障性住房。上述调整无需申请规划修改，直接在用地批准或用地规划许可阶段同步研究确定。配租型保障性住房建成后无偿移交政府，免缴地价。已签订国有建设用地使用权出让合同的城市更新单元，上述调整后涉及地价变化的，应当按规定补足地价。乐有家研究中心认为，该新规一方面增加了保障房多渠道供应，同时按比例配建，免缴地价、出售型保障性住房可调整为商品房等，减轻了开发商压力，保障开发商的利润空间，有利于推动城市更新改造的进程，构建长期健康的发展模式。

城市更新已经成为房地产市场的重点方向，但实施过程中仍面临诸多挑战。目前，多地正积极破解难题，部分停滞项目迎来转机。

记者梳理多个城市发布的2025年住房发展计划发现，大力推进城市更新成为其中的重点。此外，多个城市也出台新规推进城市更新工作。以深圳为例，深圳市住房和建设局此前发布了《关于规范城市更新实施工作的若干意见》，从计划、规划、税收优惠、融资支持等多方面来规范城市更新的实施、保障存量项目顺利推进。

近日，财政部公示2025年城市更新行动评审结果，北京、天津、唐山、包头、大连、哈尔滨、苏州、温州、芜湖、厦门、济南、郑州、宜昌、长沙、广州、海口、宜宾、兰州、西宁、乌鲁木齐等20个城市入围，这是落实2024年4月财政部、住建部发布的《关于开展城市更新示范工作的通知》（财办建〔2024〕24号），所提出的开展城市更新示范工作的年度任务。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，中央财政资金发挥了四两拨千斤的撬动效应，并与地方财政、社会资本协同发力，形成多方资金汇集，推动城市更新可持续、能平衡的模式，形成可复制、可推广的模式和经验。更重要的是，通过城市更新补齐基础设施、市政设施短板后，将带动数万亿元的市场投资和消费，比如老旧小区提升类、完善类改造，旧城区复兴带动消费和文旅等，这是内需的重要动力。

责编：叶舒筠

校对：姚远

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